تلخيص مادة تدبير الآملاك الجماعية

تلخيص مادة تدبير الآملاك الجماعية مقدمة عامة : يراد بالاملاك العقارية الجماعية تلك العقارات التي تنتسب ملكيتها للجماعات المحلية...

تلخيص مادة تدبير الآملاك الجماعية

مقدمة عامة :

يراد بالاملاك العقارية الجماعية تلك العقارات التي تنتسب ملكيتها للجماعات المحلية سواء الحضرية او القروية وهي تنقسم الى نوعين :

1)    الاملاك العامة الجماعية.

2)    الاملاك الخاصة الجماعية.

أولا : مفهوم الاملاك العامة الجماعية :

         تلك العقارات التي تمتلكها الجم. د.وق ملكية قانونية تامة و المخصصة للاستعمال مباشرة للعموم ، او لتسيير المرافق العمومية الجماعية وبهذه الصفة لايمكن ان تكون موضوع ملكية خاصة.

v    الفصل 3 من ظهير 19 اكتوبر 1921 المتعلق باملاك البلديات.

v    الفصل 8 من ظهير 28 يونيو 1954 المتعلق باملاك الجماعة القروية.

v    الاملاك العامة الجماعية.

- غير قابلة للتفويت inalineable

-   "    "  للحجز insaisissable    } اخرجها المشرع من دائرة التعامل المدني الذي

-   "    " للتقادم  inpriscriptible      تخضع له الاملاك الخاصة

- لايجوز نزع ملكيتها.

ثانيا : مفهوم الاملاك الخاصة الجماعية .       

         هي تلك العقارات التي تمتلكها الجم. ح وق ملكية خاصة وغير مخصصة باملاكها العامة، وهذه الصفة تمنح للجماعة حق التصرف في املاكها كأي جزء يتصرف في املاكه الخاصة.

-         تختلف طرق تدبيرها عن مثيلاتها العامة.

القسم الاول

تدبير الاملاك العامة الجماعية

         وضعت السلطات العامة رهن اشارة الجماعات مجموعة  من الاملاك العقارية لاستغلالها والاستفادة من مواردها المالية في اطار تطبيق الضرائب والرسوم. نظرا لاهمية المداخيل الناتجة عن الاملاك العامة الجماعية فانه على الجماعة استغلال منتوجها استغلالا محكما.

الفصل الاول : الاستغلال المؤقت للملك العام الجماعي.

         ميز المشرع بين الاحتلال المؤقت للملك العام باقامة بناء ،  والاحتلال المؤقت للملك العام بدون اقامة بناء .

         باقامة بناء : يندرج ضمن الشرطة المحافظة على الملك العام [ فق 6 .م 37ٍ] .

         بدون اقامة بناء : يدخل في اختصاصات ش إ [ المادة 50 ].

المبحث الاول : مفهوم قرار الاستغلال المؤقت للملك الجماعي العام.

         علاقة قانونية تربط الادارة الجماعية بالمستغل لشغل جزء من الملك العام لاغراض تجارية او صناعية او مهنية مقابل اتاوة تؤدى غالبا كل 1/3 سنة تحددها القرارات الجبائية الجماعية لايجوز الترخيص باستغلال الملك الجماعي العام الا بموجب قرار اداري ، ويمكن اسثتناء تفويته بواسطة عقد [ ظ 1962] وايضا القانون 17.98 المتمم ل ظ 1918 حيث يمكن شغله بواسطة عقد امتياز.

¬   يوفر [ عقد الامتياز ] بالنسبة للمستثمرين حماية قانونية وامتيازات مالية.

¬   قرار الاستغلال لايوفر [ أي حماية قانونية ] او امتيازات مالية .

المبحث الثاني: القواعد الاجرائية للاستغلال المؤقت للملك العام الجماعي

الميثاق الجماعي الجديد في هذا المجال :

1-    بسط القواعد المسطرية لمنح الرخص.

2-    ميز مابين رخص الاستغلال الملك العام لاقامة بناء ورخص الاستغلال بدون اقامة بناء.

المطلب الاول: مسطرة منح رخص الاستغلال المؤقت للملك العام باقامة بناء.

-         يصادق عليها العامل.

الفصل 73/ و / 69.

         تعريف مصطلح البناء : هو عقار بطبيعته ، لا هو الشيء المعد في الاصل يبقى مستقرا في حيزه ثابتا فيه لا ينقل منه الا استثناء ، ويتطلب نقله في اغلب الاحيان استعمال وسائل تقنية خاصة لا تتوفر عادة الا لدى الاخصائيين.

الابنية : كل ما جمع من مواد البناء .

¬    فشد بعضه الى بعض بصورة ثابتة.

¬   ان تكون متصلة بالارض اتصال قرار.

            يحدث تغييرات في طبيعة الملك، ويدخل تعديلات على تصميم التهيئة او التنمية.

مدته : 10 سنوات ، ويتم تجديدها في 20 عاما.

رخصة الطرق [ مسماة في غالب الدول ] L’autorisation de loivre

-         اقامة علامة الاشهار = بناء .

رخصة الطرق تمارسها شرطة المحافظة على الملك العام.

الفرع الاول: دراسة الطلبات من طرف المصالح الجماعية المختصة.

مصلحة الممتلكات الجماعية هي التي تختص بدراسة الطلبات المتعلقة بشغل الملك العام مؤقت.

يشتمل طلب طالب الرخصة على الوثائق التالية :

1-    الاسم الشخصي والعائلي للطالب اواسم الشركة او المؤسسة.

2-    العنوان الكامل.

3-    الغرض من الاستغلال.

4-    موقع البقعة الارضية الراغب في استغلالها.

5-    مدة الاستغلال المطلوبة.

6-    المساحة المراد استغلالها.

7-    تصميم موقعي يبين حدود القطعة الارضية المراد استغلالها بكل دقة ووضوح وكذا مساحتها.

¬   تمنح رخصة الاستغلال المؤقت لمدة اقصاها 10 سنوات قابلة للتجديد بصفة استثنائية الى حدود 20 سنة [ الفصل 6/ظ 30 نونبر 1998 ].

¬   يقوم رئيس المجلس الجماعي بمنح رخص الاحتلال المؤقت للملك العام باقامة بناء تنفيذا لمقرر المجلس [ المادة 47 و 37 من الميثاق الجماعي ].

ملاحظة: الفصل 37 يتحدث عن احتلال الملك العمومي الجماعي مؤقتا بصفة مطلقة [ دون تحديد ما اذا كان باقامة بناء او بدون اقامة بناء ].

ولكن بما ان عملية احتلال الملك الجماعي العام باقامة بناء يدخل ضمن شرطة المحافظة على الملك العام ، فان رئيس المجلس الجماعي لايمكن ان يباشرها بارادته المنفردة .

الفرع الثاني : اخضاع ملف العملية لمصادقة الوال او العام [ المادتين 69 و 73].

يتعين على المصلحة المعنية تكوين ملف قانوني يشتمل الوثائق التالية في ثلاث نظائر :

1-    محضر مداولات المجلس مديل بمقرر

2-    طلب المعني بالامر.

3-    مذكرة تقديم يبين الاسباب التي دفعت الجماعة  الى منح الرخصة مع الاشارة الى كافة عناصر العملية .

4-    تصميم موقعي للقطعة الارضية المراد استغلالها.

5-    مذكرة حول اصل الملك.

6-    مشروع قرار الترخيص.

7-    تقرير السلطة المحلية .

8-    نسخة من القرار الجبائي.

9-    كناش التحملات.

10- المصادقة المسبقة على كناش التحملات اذا كان الامر يتطلب المنافسة.

¬   رخصة استغلال الملك العام مؤقتا باقامة بناء لاتكون قابلة للتنفيذ الا بعد المصادقة عليها من طرف الوالي او العامل عملا بمقتضيات المادة 73 [ هناك مشكل مطروح بالنسبة للادارة الجماعية ].

تنفيذ مقرر المجلس الجماعي.

         بعد المصادقة على مقرر المجلس الجماعي المتعلق بالاستغلال المؤقت للملك العام باقامة بناء يتولى رئيس المجلس الجماعي تنفيذه .

1-    تبليغ قرار الاستغلال المؤقت للملك العام الى المستفيد [ بعد ترقيمه وتأريخه ] [ يستحسن ان يتم تبليغ القرار بواسطة شهادة التبليغ لايبدأ مفعوله الا من يوم التبليغ ].

2-    ابتداء من تاريخ التبليغ تشرع مصلحة الجبايات في احتساب المدة واستخلاص الاتاوة المفروضة .

3-    تسليم نسخة من القرار الى مصلحة الجبابات لاستخلاص الاتاوة.

4-    تقييد قرار الاستغلال في سجل.

المطلب الثاني : مسطرة منح رخص الاستغلال المؤقت للملك العام بدون اقامة بناء .

ممارسة اختصاصات الشرطة الادارية تمارس اما بواسطة قرارات  تنظيمية او فردية.

قرارات تنظيمية = السير والجولان.

قرارات فردية : الاستغلال المؤقت للملك العام بدون اقامة بناء .

الفرع الاول : مفهوم الشرطة الادارية الجماعية .

حماية النظام العام :

1-    الامن العام [ السلطة المحلية ].

2-    السكينة .

3-    الصحة والنظافة.

4-    سلامة المرور .

قرارات فردية : الامر + المنع + الاذن .

اولا : القرارات الادارية التنظيمية [ او القرارات اللائحية ].

¬   تتضمن قواعد عامة ومجردة تصدرها السلطة الادارية المختصة .

¬   تطبق على عدد غير معين وغير محدد من الاشخاص .

على صعيد الجماعة [ السير والجولان ] ¬ شرطة المحافظة على الملك العام – شرطة النظام العام.

القرارات الادارية الفردية :

تصدر عن فرد [ بذاته / معين باسمه / ومحدد ] .

او مجموعة من الافراد.

مثال: اصدار قرار يأذن لاحد الاشخاص باستغلال الملك العام او اصدار امر لاحد الخواص برفع الضرر عن الملك الملك، او بمنع احد الخواص من استغلال الملك العام.

-         قرارات استغلال الملك الجماعي العام بدون اقامة بناء لاتخضع لتأشيرة سلطة الوصاية، لكونها : 1) قرارا فرديا 2) تخفيفا من سلطة الوصاية.

-         لاتخضع لمداولة المجلس لانها تدخل في نطاق شرطة النظام العام ، لانها تعتبر من الاختصاصات الخاصة لرئيس المجلس [ تقديرا وتنفيذا ].

الفرق بين استغلال الملك الجماعي العام باقامة بناء وبدون اقامة بناء .

بدون اقامة بناء :

1-    تنصب على استغلال سطحي للملك العام بدون اساسات ولا دعائم ارضية ثابتة.

2-    لايحدث تغييرا في الوعاء العقاري .

3-    لايؤثر على طبيعة الملك العمومي.

4-    لايؤدي الى احداث تغييرات بتصميم التهيئة.

5-    لكون مدته في الغالب محدود في الزمن .

مثال : - وضع الطاولات والكراسي على حافة الطريق.

-         وقوف الدراجات والسيارات.

-         وضع بعض الحرفيين بعض الآلات في الملك العام.

-         كشك من الخشب او الزنك او الالومنيوم .

 في مصر وفرنسا : رخصة الوقوف ¬ الشرطة الادارية الفردية.

الفرع الثاني: الاجراءات المسطرية بمنح رخص الاستغلال المؤقت للملك العام بدون اقامة بناء .

1-    اول اجراء :  هو دراسة الملف من طرف المصالح الجماعية المختصة [ مصلحة الممتلكات الجماعية ].

-         يتضمن طلب المعني بالامر الوثائق التالية :

-         الاسم الشخصي والعائلي للطالب او الشركة .

-         العنوان الكامل

-         الغرض من الاستغلال

-         مدة الاستغلال

-         المساحة المراد استغلالها

-         موقع البقعة الارضية.

2-    معاينة الملك المراد استغلاله من طرف لجنة خاصة وتحرير محضر موقع من طرف اعضاء هذه اللجنة : [ تتألف من مصلحة الممتلكات + مصلحة التعمير + الوكالة الحضرية + مندوبية الاسكان + مديرية التجهيز + المصالح المختصة التابعة للعمالة ].

3-    التوقيع على قرار الاستغلال من طرف رئيس المجلس استنادا على المادة 50 من الميثاق الجماعي.

تحيل مصلحة الممتلكات المختصة رخصة الاستغلال المؤقت بدون اقامة بناء على رئيس المجلس للتوقيع عليها مشفوعة بالوثائق التالية :

-         طلب المعني بالامر

-         قرار الترخيص

-         محضر اللجنة

-         الالتزام بمنوذج الجماعة

4-    التنفيذ:

-         تبليغ الرخصة مرقمة ومؤرخة الى المستفيد

-         تسليم نسخة من القرار الى مصلحة الجبايات.

-         تقييد القطع الارضية المستغلة في سجل المحتويات .

سؤال : هل استغلال كشك فوق ملك عام يعتبر بناء ام لا ؟

الفرع الثالث : جواز سحب الجماعة لرخصة استغلال الملك العام.

بناء على ظهير 1918 المغير بظهير 1951 المتعلق باحتلال الملك العام، يجوز للجماعة سحب الرخصة قبل انتهاء مدتها بسبب من الاسباب التي تقتضيها المنفعة العامة .

ويجب على الجماعة ان تعلل قراراتها باسباب موضوعية .

-         اخلال المستغل التزاماته

-         بسبب تفرضه الشرطة الادارية الخاصة بتهيئة الملك العام والمحافظة عليه.

الفرع الرابع:  جواز مراجعة واجب استغلال الملك الجماعي العام.

بشرط : - ان تكون متساوية بالنسبة لجميع المستغلين .

-         مناسبة لاهمية المحل المستغل .

-         خاضعة لمقاييس موضوعية .

الفصل الثاني

التحديد الاداري للملك العام الجماعي

-         تعتبر عملية التحديد من العمليات التدبيرية التي خولها المشرع للجماعة المحلية من اجل 1) ضبط املاكها ، 2) وحمايتها من كل ترامي من طرف الغير 3) وتبسيط اجراءات التحفيظ.

-         التحديد الاداري يعطي للجماعة حق ملكية العقارات التي وقع تحديدها .

الفصل 37 من الميثاق الجماعي :

-         يقوم ، طبقا للقوانين والانظمة الجاري بها العمل ، بتحديد الاملاك العامة الجماعية وترتيبها واخراجها من حيز الملك العمومي .

ظ : 1921 خاص بالاملاك البلدية

ظ : 1954   "       "     القروية

ظ : 1918 و 1949 احتلال الملك الجماعي العام .

المبحث الاول: مفهوم التحديد الاداري للملك العام.

-         هو اجراء قانوني يتم بمقتضاه : تعيين حدود الملك العام الجماعي ومشتملاته بكيفية مدققة 1) الغاية الاولى : حمايته من كل ترامي عليه من طرف الغير 2) الغاية الثانية : درءا لكل نزاع او ادعاء يمكن ان يثار بشأنه.

-         المشع نص على التحديد الاداري للملك العام دون الملك الخاص ، وذلك ان الملك العام يمتاز بعدم جواز التصرف فيه او ملكيته بالتقادم ، مما يجعل الاثار القانونية الناتجة عنه شبيهة بتلك المترتبة عن التحفيظ.

المبحث الثاني: مسطرة تحديد الملك الجماعي العام.

المطلب الاول: المسطرة في اطار ظهير 1914:

1-    مداولة المجلس [ الفقرة : 6 المادة 37 من الميثاق ]

2-    البحث العمومي

3-    تأشيرة العامل

4-    الاشهار

5-    ادراج الملك المحدد ضمن الملك الجماعي العام.

تحديد الملك الجماعي العام

في اطار ظهير 1914                                                في اطار قانون التعمير 12.90

-         تحديد الملك العام.                     - تقنين الطرق والمسالك والممرات                                                                                   

                                      - قرار تخطيط حدود الطرق العمومية والازقة والساحات

1- مداولة المجلس : يقوم طبقا للقوانين والانظمة الجاري بها العمل بتحديد الاملاك العامة الجماعية وترتيبها واخراجها من حيز الملك العمومي [ ف. 6 من مادة 37].

2-البحث العمومي : سنده القانوني 1 يوليوز 1914

المدة : شهر واحد.

         يعلن عن البحث في الجريدة الرسمية وفي احدى الجرائد الوطنية + بواسطة اعلانات ثم البت في الملاحظات والتعرضات.

-         يمكن للجماعة ان تأخذ بعين الاعتبار هذه التعرضات المقدمة والتي تستند على اساس [ عقد الملكية ـ عقد الاستمرارية ـ البيع ـ الشراء ـ عقد اللفيف ] وفي هذه الحالة تقوم الجماعة بتغيير الحدود كما يمكن لها    ص 38.

الفرع الثالث : المصادقة على مقرر المجلس الجماعي من طرف عامل العمالة او الاقليم :

-         المادة 37 من الميثاق الجماعي :

1)    محضر مدونة المجلس

2)    مذكرة التقديم

3)    تصميم تجزيئي

4)    ملف البحث العمومي

5)    تقرير السلطة المحلية

6)    مشروع قرار التحديد

الفرع الرابع: اجراءات اشهار القرار.

-          نشره في الجريدة الرسمية.

-         تعليقه بمقر الجماعة ( 6 اشهر ) من تاريخ النشر بجريدة الرسمية.

-         تحديد الملك العام يصبح نهائيا بعد انصرام 6 اشهر .

في B .O

الفرع الخامس : ادراج العقار المحدد ضمن الملك العام الجماعي.

-         ادراج العقارات موضوع التحديد ضمن الاملاك العامة الجماعية.

-         مباشرة عملية التحفيظ.

-         تقيدهم في سجل محتويات الاملاك العامة .

مع الاشارة :

1-    رقم قرار العامل.

2-    تاريخ صدوره [قرار].

3-    رقم وتاريخ الجريدة الرسمية.

4-    موقع العقار + مساحته + الغرض الذي خصص له.

المطلب الثاني : مسطرة تحديد الملك العام الجماعي في اطار قانون رقم 90/12 المتعلق بقانون التعمير .

1-    قرار تعيين الطرق والمسالك والممرات والازقة

2-    قرار تخطيط حدود الطرق العمومية

3-    قرار تخطيط حدود الطرق العمومية المعينة فيها الاراضي المراد نزع ملكيتها.

I)                  مسطرة تعيين الطرق والمسالك والممرات والازقة.

-         مداولة المجلس

-         احالة ملف العملية على عامل العمالة والاقليم للتأثير عليه.

-         اجراءات الاشهار.

v    الجريدة الرسمية [ النشر ] .

v    التعليق بمقر الجماعة [ مدته سنة ].

الفرع الثاني : قرار تخطيط الطرق العامة وقرار تخطيط حدود الطرق العامة المعينة فيها الاراضي المراد نزع ملكيتها.

المرجع القانوني : المادة 35 من 90/12.

مكن المشرع الجماعة من 3 طرق لمباشرة مسطرة تحديد الطرق العامة :

1-    اتخاذ قرار يقضي بتخطيط الطرق العامة فقط.

2-    اتخاذ قرار يعلن بموجبه ان المنفعة العامة تفضي بتخطيط حدود الطرق العامة.

3-    اتخاذ قرارين متتابعين.

أـ قرار سابق . [ المنفعة العامة ].

ب ـ قرار لاحق . [ قرار التخلي ].

4-    إعفاء الجماعة الحضرية او القروية من اصدار قرار تخطيط حدود الطرق العامة .

الاعفاء يشمل : - اتخاذ مقرر اعلان المنفعة.

-                       "     "    التخلي

-                       "      "  البحث الاداري

غير ان الامر يتطلب استئذان القضاء .

الفرع الثالث : مسطرة تخطيط حدود الطرق العامة المراد نزع ملكيتها .

تقوم الجماعة باحالة مشروع القرار والتصميم المرفق به على السلطة الحكومية المكلفة بالتعمير [ الوكالة الحضرية ].

اولا : مداولات المجلس الجماعي .

ثانيا : اجراءات الاشهار .

1-    الاعلان بايداع ملف البحث العلني بمقر الجماعة المحلية. المدة شهرين

2-    تعليق الاعلان بمقر الجماعة.

3-    نشر مشروع القرار في الجريدة الرسمية.

4-    اجراء بحث علني : شهرين

الاثار : - لايجوز تسليم اية رخصة طيلة مدة البحث 6 اشهر

5-    ايداع مشروع القرار بادارة المحافظة العقارية.

الفصل 12 من قانون 81.7 .

6-    ايداع مشروع القرار بمكتب الضبط بالمحكمة الابتدائية.

ثالثا :  عرض ملف العملية على عامل العمالة او الاقليم للتأشير عليه .

         هذا الملف يكون مشفوعا بالوثائق التالية :

1-    محضر المداولات                          8- اعتماد مالي                  

2-    اعلان                                        9- رأي السلطة المحلية

3-    رأي الوكالة الحضرية                     10- شهادة مسلمة من المحافظة او المحكمة

4-    تصميم تجزئة                               11- شهادة الايداع والنشر واللصق

5-    مذكرة تقديم                                 12- سجل الملاحظات والتصريحات

6-    اعلان بايداع ونشر                         13- شهادة صادرة عن المجلس الجماعي حول

7-    محضر اللجنة الادارية للتقييم                  افتتاح واختتام البحث العلني .

رابعا : اشهار القرار القاضي باعلان المنفعة العامة وبنزع الملكية.

الفرع الرابع: امكانية ابرام الاتفاق بالمراضاة مع الاشخاص المنزوعة ملكيتهم .

v    بواسطة محضر

v    بواسطة عقد تفويت

 الفرع الخامس : الاثار القانونية للاتفاق بالمراضاة .

I- اذا كان الاتفاق يقضي بنقل ملكية العقارات او الحقوق العينية لفائدة الجماعة :

v    تخليص العقار من جميع الحقوق والتحملات

v    سحب الدعوى عند الاقتضاء من أي مرجع كانت عليه .

v    وضع نهاية لمسطرة نزع الملكية.

II- اذا انصب الاتفاق على حيازة الحقوق العينية فقط لفائدة الجماعة.

v    يقتصر الامر هنا باختزال المرحلة الاستعجالية.

III – ابرام الجماعة اتفاق مع المنزوعة ملكيتهم يقضي بنقل حيازة العقار :

الفرع السادس : المصادقة على محاضر الاتفاق او العقود المبرمة من طرف عامل العمالة او الاقليم.

الوثائق :

1-    مذكرة تقديم                                 4- محضر اللجنة الادارية للتقييم

2-    سند ملكية العقار                                     5- وجود اعتماد

3-    تصميم تجزئة                               6- رأي السلطة المحلية

القضاء المغربي  جعل محضر الاتفاق بالتراضي في مرتبة الحكم النهائي القاضي بنقل الملكية.

الفرع السابع : المسطرة القضائية لنزع الملكية :

في حالة تعذر نزع الملكية ( باتفاق التراضي ) / يتعين اللجوء الى المحاكم الادارية المحدثة بموجب قانون رقم 41.90 [ 10 شتنبر 1993].

اولا : رفع دعوى الحيازة .

يتكون ملف العملية ( ملف طلب الرامي لنقل الحيازة )

1-    قرار اعلان المنفعة العامة .

2-    مقرر المجلس الجماعي.

3-    محضر اللجنة الادارية للتقييم.

4-    شهادة صادرة من رئيس المجلس تفيد ايداع مشروع القرار بمقر الجماعة ونشره في الجريدة الرسمية .

5-    نخسة من الجريدة الرسمية.

6-    دفتر الملاحظات والتصريحات.

7-    شهادة تقييد مشروع القرار في السجل العقاري بالمحافظة العقارية بخصوص العقارات المحفظة او بسجل التعرضات اذا تعلق الامر بعقارات في طور التحفيظ.

8-    شهادة التسجيل بكتابة الضبط بالمحكمة الادارية متى كانت عقارات غير محفظة.

ملاحظة : الحيازة المترتبة عن الامر القضائي الاستعجالي تعتبر من الاجراءات القضائية لنزع الملكية.

-         الحيازة الناتجة عن الاتفاق بالتراضي تعتبر من الاجراءات الادارية لنزع الملكية وتتم بطريقة ودية.

ثانيا : رفع دعوى نزع الملكية .

المشرع اضفى الصبغة العينية على اجراءات نزع الملكية .

من ص 64 الى غاية الصفحة 75 يتعين الرجوع عليها لاحقا .

الفصل الثالث : الترتيب والاستخراج من حيز الملك العام الجماعي .

في ظهير الميثاق الجماعي 1976، كان لا ينص صراحة على عبارتي الترتيب والاستخراج ، وكانت تستنتجان من عبارة [ اعمال تدبير الملك العمومي ] المنصوص عليها في آخر الفقرة 9 من ق 31.

اما القانون 78.00 نص صراحة على الترتيب والاستخراج.

         الا ان الاجراءات المسطرية للمصادقة على الترتيب الشكلي الصريح تتميز بالتعقيد وتستغرق وقت اطول ، اذ لازالت تخضع لسلطة الوزير الاول وتتم بموجب مرسوم.

المبحث الاول :

ترتيب الملك العام الجماعي :

البند 6 من المادة 378 من الميثاق :

v    الاملاك العامة الطبيعية : هي التي تكون مخصصة لاشباع حاجيات النفع العام بفعل الطبيعة التي اعدتها وهيأتها ، بحيث ان اصدار عمل شكلي [ مرسوم / قرار ] لتخصيصها للنفع العام فلا يعدو ان يكون كاشفا لها – وليس منشئا لها - .

v    الاملاك العامة الاصطناعية : تكون مخصصة لاشباع حاجيات النفع العام بفعل الانسان الذي اعدها وهيأها للاستعمال ، وتستلزم استصدار عمل مادي او شكلي .

v    التخصيص الفعلي : مؤداه ان تقوم الادارة باعمال مادية ضرورية لتهيئة ملك ما وتخصيصه لاشباع حاجيات النفع العام مثال : احداث حديقة او طريق عمومي .

v    التخصيص الشكلي : استصدار عمل شكلي يتجسد في مرسوم او قرار من جانب الادارة لالحاق الصفة العامة بملك .

المبحث الثاني : الاجراءات المسطرية لترتيب الملك العام الجماعي .

المشرع يأخذ ب : التخصيص الشكلي – مرسوم او قرار .

المطلب الاول : الترتيب الشكلي الصريح .

         [ الصفة العامة + استعمال للنفع العام ] .

v    الظهير 19 اكتوبر 1921

v    الظهير 1954 [ تضم الى الملك العمومي المنصوص عليه في الفصل السابق ، كافة الاملاك المخصصة به بصفة صريحة ].

v    هو وسيلة وليس ركن بالحاق " الصفة العامة للملك ".

v    يعترف بالاملاك العامة.

هناك اجراءات مسطرية منصوص عليها في الفصل [4].

v    مقرر " المجلس الجماعي " يقضي بالموافقة على الترتيب والتخصيص + استصدار مرسوم " الوزير الاول " .

ملاحظة : ظهير [1914] الاملاك العامة .

فاتح يوليوز :

البند [ من 1 الى 11]

" قرار التقيد في سجل الاملاك العامة – حكم محكمة الاستئناف بالرباط 17 يناير 1957 " ص 82.

الفرع الاول : مداولة المجلس الجماعي واتخاذ مقرر في الموضوع.

v    المجلس يتخذ قرار ويوافق على الترتيب يتضمن كافة عناصر العملية [ المرجع العقاري ] موقع العقار + مساحته + وضعيته العقارية + الغرض المخصص له ] .

الفرع الثاني : المصادقة على الترتيب الشكلي الصريح بواسطة مرسوم [ البند من 37] (م ج).

عندما تتوصل سلطة الوصاية المركزية بملف العملية موضوع الترتيب تقوم بمراقبته لتأكد من صحة وسلامة الاجراءات الشكلية والموضوعية . وبعد التحقق منها تعمل على عرضه على وزارتي التجهيز والمالية للتأشير عليه بعد ذلك تتم احالته على الامانة العامة للحكومة للمصادقة عليه [ بمرسوم].   مقهى الميناء 07/12/2010  20h30m

الميناء : 08-12-2010  ص 85

المطلب الثاني : الترتيب الشكلي الضمني .

هو العمل الشكلي الذي يعلن ضمنيا عن ميلاد ملك من الاملاك العامة وذلك قبل ان تكتمل لهذا الملك صفته العامة وقبل ان يبدأ استعماله للمنفعة العامة .

تفتقر الى العنصر المادي = المرسوم او القرار

" عنصر الاستعمال الفعلي = مباشرة الانتفاع"

حالات الترتيب الشكلي الضمني :

1-    حالة توفر الجماعات المحلية على تصميم التهيئة او التنمية

2-     حالة اصدار رؤساء الجماعات المحلية لقرارات تحفيظ حدود الطرق العامة.

3-       "     "      "        "           "            "     تعيين الطرق والمسالك والممرات و..

4-       "    تسليم    "      "          "           "    الى صاحب التجزئة شهادة تثبت ان الطرق في حالة سليمة.

5-    حالة فرض على صاحب التجزئة انشاء ارتفاقات

6-    حالة نزع الجماعة المحلية لملكية الاراضي اللازمة لمباشرة اعادة هيكلة تجزئات غير قانونية معدة للسكن.

7-    الاحتلال المؤقت وسيلة لترتيب الملك العام بصفة ضمنية

الفرع الاول : نزع الملكية وسيلة لترتيب الملك العام بصفة ضمنية [ من ص 87 الى 103]

تمت الاشارة اليها سابقا لذلك لاداع للتطرق اليها مرة اخرى

الفرع الثاني : الاحتلال المؤقت للاملاك الخاصة وسيلة لترتيب الملك العام بصفة ضمنية.

-         من اجل تسهيل انجاز الاشغال العامة .

-         هو حق حيازة مؤقتة لعقار معين من طرف السلطة العامة او من يحل محلها خلال اجل محدد مقابل تعويض يؤدى الى مالك العقار او شاغله وفق شروط محددة .

-         ورد التنصيص عليه في الجزء الثاني من ظ 7.81

-         الاحتلال المؤقت يتم بمقتضى قرار اداري ( علاقة نظامية )

-         الاحتلال المؤقت هو امتياز تتمتع به السلطة العامة.

اولا : من له الحق في الاحتلال المؤقت للملك الخاص ؟

¬   الفصل 50 من ظ 6 ماي 1982 يخول حق الاحتلال المؤقت الاذن في الحيازة المؤقتة للارض لفائدة كل منفذ للاشغال العامة .

¬   المشرع لم يضع تعريفا لعبارة الاشغال العامة .

تعريف الاشغال العامة: تلك الاشغال التي تهدف الى تحقيق المنفعة العامة الاشغال العامة اصبح لها مفهوم واسع النطاق .

-         عملية عقارية [ تنصب على عقار ].

-         الشغل العام ينجز من اجل تحقيق المنفعة العامة

-           "      "     "    "   طرف شخص عام او لحسابه

الاشخاص الذين يثبت لهم الحق في الاحتلال المؤقت هم كالتالي :

1-    اشخاص القانون العام

¬   الدولة : تتجسد في اجهزتها الوزارية على الصعيد المركزي تتولى هذا الحق كلما كانت في حاجة الى عقارات مملوكة للخواص من اجل تنفيذ مشاريعها ذات النفع العام.

¬   المؤسسات العمومية : مرفق عام يدار بواسطة منظمة عامة

       يتمتع بالشخصية المعنوية العامة

¬   الجماعات المحلية

v    الاجراءات القانونية للاحتلال المؤقت للاملاك الخاصة .

v    مداولة المجلس الجماعي واتخاذ مقرر في الموضوع.

v    المصادقة على الاحتلال المؤقت للملك الخاص بواسطة قرار لوزير الداخلية.

يتعين على المصلحة الجماعية المختصة تكوين ملف قانوني وارساله الى السلطة المركزية قصد المصادقة .

1-    محضر مداولات المجلس الجماعي مذيل بمقرر

2-    مذكرة تقييم تبرز الدواعي التي دفعت الجماعة الى اتخاذ مقرر الاحتلال المؤقت للملك الجماعي .

3-    تصميم موقعي للقطعة الارضية المراد احتلالها بصفة مؤقتة

4-    مشروع قرار الاحتلال المؤقت

ب- اشخاص القانون الخاص

تشمل : - الافراد والشركات = عقد امتياز [ ادارة بعض المرافق الاقتصادية ].

-         المقاولين = الصفقات

الصفة العمومية : هو كل عقد بعوض يبرم بين صاحب المشروع [ الادارة ] من جهة وشخص طبيعي او معنوي من جهة اخرى يدعى مقاول تهدف الى تنفيذ اشغال عامة .

ثانيا: الاحتلال المؤقت للملك الخاص من اجل تسهيل القيام باشغال عامة .

¬   تسهيل انجاز الشغل العام من اجل تحقيق المنفعة العامة

¬   يترتب عنه في غالب الاحيان انجاز منشأة عامة

¬   اعتبرت الاجتهادات القضائية عدم مشروعية الاحتلال المؤقت الذي يأذن بتشييد المباني والرئيسية.

ثالثا: العمليات التي يمكن ان تكون محلا للاحتلال المؤقت .

الفقرة الاولى من ظهير 6 ماي 82 الفصل 50

1-    القيام بالدراسات والاعمال التحضيرية المرتبطة بالشغل العام.

-         الاشغال الاعدادية المسهلة لتنفيذ المشروع المخصص للمنفعة العامة

-         الا تكون من قبيل البدء في المشروع ولا تنفيذا له

¬   الدراسات التقنية للتربة

¬   الدراسة الطبغرافية للارض

-         (الفصل 50) اجاز المشرع للسلطة الادارية الدخول الى الاملاك الخاصة من اجل القيام بالدراسات والاشغال الاعدادية باستثناء دور السكنى.

-         المشرع لم يحدد مدة الاحتلال المؤقت المتعلق بالدراسات والاعمال التحضيرية.

ب – في اطار الفقرة الثانية والثالثة من الفصل 50 من الظهير

1-    ايداع في الارض مؤقتا الالات والادوات

¬   آلات البناء على اختلاف انواعها من اجل انجاز الشغل العام

¬   كل شيء مصنوع يستعمل بطريقة بدوية [ فأس ...]

¬   كل شيء مصنوع يستعمل بطريقة جهاز [طراس جرافة ...]

¬   مواد البناء : اما طبيعية ( الجبس ) او اصطناعية  ( الآجور )

2-    اقامة اوراش في الارض او طرق ضرورية لانجاز الاشغال او منشآت اخرى

-         الورش : كل مكان مسيج او غير مسيج تجمع فيه مواد البناء والمحروقات الخ .....

-         شق الطرق:  اعطى المشرع للسلطة العامة او من يقوم مقامها الحق في فتح او شق الطرق الضرورية بالارض محل الاحتلال .

-         ضرورة ملحة [ الشرط ] – شرطي شق الطرق .

-         عدم وجود طرق مفتوحة

3-    استخراج بعض المواد من الارض .

مواد البناء هي صخور مستعملة للبناء تستخرج من المقالع او المحاجر كالحجر والرمل والجبس وتراب مختلط والاسمنت والجير.

الفرق بين المحجر عن المنجم:

المحجر : يتكون من مواد ذات اهمية او متوسطة.

المنجم: يتكون من مواد ذات اهمية اقتصادية كبيرة وتهم الدولة .

الماء ملكا عاما للدولة [ قانون 95/10 المتعلق بالماء ] 1995 الطبقات المائية – مجاري المياه – المنابع – البحيرات – البرك.

يتم احتلال العقار مؤقتا بموجب قرار للوزير المعني بالامر

         الواردة فق 2-3

-         يجب الا تتجاوز مدة الاحتلال 5 سنوات، اذا تجاوزت هذه المدة يتعين مباشرة مسطرة نزع الملكية.

¬   العمليات المشار اليها في فقرة 3.2 من الظهير، لا يمكن ان تنصب على دور السكنى وملحقاتها كالساحات والبساتين..

¬   لايشمل الاحتلال المؤقت المباني الدينية والمقابر.

الفرع الثالث : التعويض المترتب عن الاحتلال المؤقت للاملاك العقارية الخاصة.

اولا : مسطرة التراضي ( في حالة توصل السلطة العامة او من يقوم مقامها الى اتفاق بالتراضي ).

¬   يتم ابرام هذه العقود وفق القواعد المقررة في القانون الخاص بواسطة عقود رسمية او عرفية.

¬   معاينة حالة الاماكن بحضور الاطراف المعنية من قبل خبيرين ( في حالة عدم الاتفاق على التعويضات ).

¬   يتم تعيين الخبير الاول من لدى المالك اما الثاني من لدن السلطة الادارات بطلب من هذه الاخيرة.

¬   تحرير محضر العملية يتضمن كافة العناصر اللازمة لتقدير الضرر.

¬   امكانية قيام الخبير المعين من لدن السلطة بتحرير هذا المحضر وحده في حالة عدم تعيين المالك للخبير.

ثانيا: مسطرة التقاضي.

في حالة عدم الاتفاق حول – حالة الاماكن  والتعويضات

تحديد التعويض يتم في الشهر الموالي لانتهاء مدة الاحتلال.

وفي حالة ما اذا تجاوزت مدة الاحتلال اكثر من سنة فيحدد قيمة التعويض عند انتهاء كل سنة.

¬   الطرف المستعجل هو الذي يعرض القضية على القاضي

¬   يتم تحديد مبلغ التعويض بناء على العناصر التالية:

-         الضرر اللاحق بسطح الارض

-         قيمة المواد المستخرجة

-         القيمة الذي قد يطرأ على الارض

الفرع الرابع: اجراءات تبليغ القرار موضوع الاحتلال المؤقت.

¬   يتولى رئيس المجلس الجماعي تبليغ القرار الى :

-         المالك او الشاغل سواء عند بداية الاحتلال او بعده

-         وكيل الملك في حالة تعذر تسليمه للمذكورين اعلاه

-         اجل التسليم بناء عليه يتم احتساب اجل الطعن

-         يتعين ارجاع العقار الى حالته الاولى مع التعويض في حالة نقص او تلف قيمته.

المبحث الثالث : استخراج الملك العام.

¬   اجراء قانوني

¬   يترتب عنه افتقاد الصفة العامة عن الملك العام.

¬   يدخل ضمن اعمال تدبير الملك العمومي المنصوص عليها في البند السادس من المادة 37 من الميثاق الجماعي .

المطلب الاول: الاستخراج الشكلي الصريح

¬   اتخاذ المجلس الجماعي لمقرر يقضي بالموافقة على عملية الاستخراج.

¬   استصدار مرسوم وزير الاول.

نفس الاجراءات المسطرية للترتيب الشكلي الصريح

المطلب الثاني : الاستخراج الشكلي الضمني

هو اجراء قانوني يتم بمقتضاه اخراج ملك ما من حيز الاملاك العامة بصفة ضمنية.

v    حالة صدور تصميم التهيئة جديد بالنسبة للجماعات الحضرية او تصميم تنمية بالنسبة للجماعت القروية.

v    حالة عدم نشر النص القانوني القاضي بالمصادقة على مشروع تصميم التهيئة في الجريدة الرسمية خلال 12 شهرا.

v    اصدار رؤساء الجماعات المحلية ق لقرارات تخطيط حدود طبغرافي يقضي بتغيير حدود اماكن الطرق العامة والساحات.

v    قيام الجماعات المحلية ق بالتراجع عن نزع الملكية.

v    عدم قيام الجماعة المحلية ق بمسطرة نزع الملكية داخل اجل السنتين.

الفصل الرابع :

الاثار المترتبة عن ترتيب الملك الجماعي العام

¬   الحماية المدنية

¬   الحماية الجنائية

¬   الاملاك العام لم تنشأ الا لخدمة النفع العام

¬   نتيجة لذلك كان من الطبيعي على المشرع ان يقرر لها قواعد خاصة لحمايتها، تتميز عن نظيرتها المقررة للاملاك الخاصة.

المبحث الاول:  الحماية المدنية.

¬   الاملاك العامة لا تسري عليها احكام القانون الخاص

¬   اخرجها المشرع من نطاق التعامل المدني والتداول

المراجع القانونية : ظ. يوليوز 1914

                      ظ   اكتوبر 1921

                      ظ  يوليوز 1954

المطلب الاول : قاعدة عدم جواز التصرف في الملك العام الجماعي .

¬   يمنع التصرف في الاملاك العامة بالبيع او الشراء او الهبة او الوصية

¬   لكونها لاتخضع للتصرفات المدنية التي تحكمها قواعد القانون الخاص

¬   بطلان هذه التعاملات ( البيع الشراء ... الخ).

المطلب الثاني : قاعدة عدم جواز الحجز على الملك العام الجماعي

¬   تم التنصيص على هذه القاعدة في الفصل 8 من ق 1954 فقط دون ظ 1914 و ظ 1921.

¬   موقف الفقه في حالة رفض الدولة او المؤسسات العامة او الجماعة المحلية تنفيذ الاحكام الصادرة في مواجهتها.

¬   الاحكام الصادرة ضد الاشخاص المعنوية العامة لايمكن تنفيذها جبريا.

موقف القضاء : اقر بالحجز على الاموال العامة ، لاجبار الاشخاص المعنوية على تنفيذ الاحكام المكتسبة لقوة الشيء المقضي به.

-         متى كان الحجز لا يعطل وظيفة المرفق العام او الاحتلال بسيره المنتظم.

يمكن ان تذكر في هذا الصدد :

1-    الامر الاستعجالي القاضي بالمصادقة على الحجز بين يدي المندوبية الجهوية ل م و للصيد بالعرائش لفائدة " مقاولة حيدا ".

2-    امر المحكمة الادارية بالرباط بايقاع  الحجز على اموال المجلس الجماعي لمدينة كلميم لدى القابض الجماعي لهذه المدينة ، تم التنفيذ على اساس ان الاموال المخصصة للتعويض عن النزع الغير المباشر للملكية تخرج عن الذمة المالية للشخص العام الذي انتقلت اليه ملكية العقار.

3-    الامر الاستعجالي القاضي بالمصادقة على الحجز لدى الخازن العام للمملكة الصادر عن رئيس المحكمة الادارية بالرباط ضد مدير المكتب الجهوي للاستثمار الفلاحي باللكوس .

4-    قرار المجلس الاعلى الحجز لدى المحجوز لديها الشركة المغربية للابناك.

¬   الاملاك العقارية العامة لايجوز الحجز عليها، بحيث لايحق للدائن المرتهن بيعها في المزاد العلني لاستيفاء دينه المضمون عند حلول اجل الاستحقاق.

¬   صدرت عدة مناشير بخصوص تنفيذ الاحكام والقرارات القضائية النهائية الصادرة في مواجهة الدولة وهيئاتها والمؤسسات العمومية القاضية بترخيص المحاسبين العموميين على تنفيذ الاوامر القضائية ص 126.

¬   بات من الضروري التفكير مليا في انشاء صندوق وطني للتنفيذ يتمتع بالشخصية المعنوية .

المطلب الثالث: قاعدة عدم تملك الملك الجماعي العام بالتقادم

¬   لايجوز اطلاقا اكتساب ملكية الاملاك العامة العقارية او المنقولة بالتقادم المكتسب ولو تم استغلال الملك العام لمدة طويلة من طرف الغير .

¬   لايجوز للمستغل او الحائز الاحتجاج بقاعدة الحيازة في المنقول بسند الملكية.

المبحث الثاني :  الحماية الجنائية

1-    حماية البنايات والاثار او أي شيء مما يستخدم في العيادات

¬   الفصل 223 من ق ج

-         الحبس من 6 اشهر الى ثلاث سنوات

-         غرامة من 200 الى 500 درهم

2-    حماية تنفيذ الاشغال العامة

¬   الفصل 308 من ق ج

في حال المقاومة : - الحبس من شهرين الى 6 اشهر

-         غرامة لاتقل عن 200 درهم ولاتتجاوز ربع مبلغ التعويضات

في حال الاعتراض: بواسطة التجمهر او التهديد او العنف.

-         الحبس من 3 اشهر الى سنتين

-         غرامة لاتقل عن 200 درهم ولا تتجاوز ربع مبلغ التعويضات

3-    حماية المقابر :

فصل 268

-         من 6 اشهر الى سنتين

-         200 درهم الى 500 درهم

4-    حماية الاملاك العقارية العامة.

الفصل 542 – التصرف في اموال غير قابلة للتفويت ( يعاقب بعقوبة النصب )

الفصل 586 – التخريب بواسطة مفرقعات او اية مادة متفجرة مسالك عامة او خاصة.

ف 587 – من وضع عمدا شحنة متفجرة في طريق عام او خاص

             من 20 الى 30 سنة

ف 590 – التخريب او الهدم عمدا باية وسيلة كانت كلا وبعضا من مبان او قناطر او حواجز او سدود او طرق او منشآت الموانئ او منشآب صناعية .

-         من تسبب في انفجار آلة تجارية او تخريب محرك آلي في منشآت صناعية.

5 سنوات الى 10.

ف 591 – من وضع في ممر او طريق عام شيئا يقوق مرور الناقلات او استعمل أي وسيلة كانت لعرقلة سيرها ، وكان غرضه من ذلك التسبب في حادث او تعطيل المرور او مضايقته.

       من 5 الى 10 سنوات

ف 595 : من خرب او هدم او كسر او عيب عمدا بناء او تمثالا او رسما او أي شيء آخر مخصص للزينة او المنفعة العمومية انشأته او وضعته السلطة العامة او اذنت به .

2-    بناء او تمثالا او رسما او شيئا ما له قيمة فنية موضوعا في متحق او مكان مخصص للعبادة او في أي مبنى مفتوح للجمهور.

v    الحبس من شهر الى سنتين

v    وغرامة من 200 الى 500 درهم

حماية الملك العام المباني

المادة 110 من القانون 10.95 المتعلق بالماء

¬             كل من هدم جزئيا او كليا باية وسيلة كانت المنشآت والانشآت ماعدا اذا اثبتت الوسائل تكييف جنائيا اخطر.

العقوبة * من شهر الى سنة

·        غرامة من 600 درهم الى 2500 درهم

المادة 112 من ق 10.95 (الفقرة 12 المواد 1-2-3)

1-     

2-    وضع حواجز داخل حدود الملك العام المباني بشكل يعرقل الملاحة وحرية سيلان المياه وحرية التنقل على الضفاف الحرة .

3-    رمي أي شيء داخل مسيل مجاري المياه، من شأنه ان تعيق هذا الميل او تسبب تراكما له.

4-    منع استعمال المياه المستعملة لاغراض فلاحية عندما لا تكون مطابقة للمعايير المحددة بنصوص تنظيمية.

العقوبة  : - الحبس من شهر الى 12 شهر

            -غرامة من 1200 الى 2500 درهم

المادة 112: من ق 95-10 ( الفقرة 12 المادة 4)

v    غرامة من 1200 الى 2500 درهم

المادة 113 من ق 10.95

-         جلب مياه سطحية او جوفية خرقا لاحكام هذا القانون .

v    العقوبة بموجب الفصل 606 من القانون الجنائي

-         الحبس من شهر الى سنة

-         غرامة من 200 الى 500 الف درهم

المادة 115 من ق 10.95

¬             الانجاز بدون ترخيص لاستغلال للاغراس او المزروعات في الملك العام المباني

¬             نحت او تعميق او توسيع او تقويم او تنظيم مجاري المياه المؤقتة او الدائمة

¬             القيام بقصورات او مآخذ ماء على المنشآت العمومية وعلى مجاري المياه او على أي جزء  

         آخر من الملك العام المباني.

¬             القيام بتجويفات كيفما كان نوعها خاصة استخراج مواد البناء من مجاري المياه على مسافة تقل عن 10 امتار من حدود الضفاف الحرة لمجاري المياه او حرم انابيب المياه والقناطر المائية والقنوات.

¬             غرامة مبلغ الاشغال المقدر من لدن السلطة المكلفة بتسيير وادارة الملك العام المائي.

¬             توقيف الاشغال او تعليقها.

المادة 118 من ق 10.95

¬   صد او سيلان او رمي او ايداع مباشر او غير مباشر في المياه السطحية او طبقات جوفية من شأنه ان يغير الممرات الفزيائية.

-         من شهر الى سنة

-         1200 الى 5000 درهم

المادة 119 من ق 10.95

1-    افراغ مياه مستعملة او نفايات صلبة في الوديان الجافة – الآبار – المساقي العمومية – الاثقاب القنوات ودهاليز التقاط المياه.

2-    القيام بتفريض او طمر للمصاريف المائية ووضع نفايات من شأنها تلويث المياه الجوفية.

3-    تنظيف الغسيل او اشياء اخرى في مياه السواقي وانابيب الماء والقناطر المائية والقنوات والخزانات والابار التي تغدي المدن والتجمعات السكنية والاماكن العمومية.

4-    الاستحمام والاغتسال في المشآت المذكورة او توريد الحيوانات منها او تنظيفها.

5-    وضع مواد مضرة وانشاء مراحيض او بالوعات داخل مناطق حماية السواقي وانابيب المياه والقناطر المائية والقنوات والخزانات والآبار.

6-    رمي الحيوانات الميتة في مجار الماء وفي  البحيرات والبرك والمستنقعات ودفنها بمقبرة من الآبار والنافورات والمساقي العمومية.

7-    رمي مياه مستعملة مضرة بالصحة العمومية.

v    1200 الى 3000 درهم ماعدا ( الفقرتين 3 و 4)

v    240 – 500 ( الفقرتين 3 و 4)

2-حماية الملك العام المباني.

v    الفصل 28 من ظهير 28 ابريل 1961 المتعلق بمراقبة الموانئ البحرية التجارية.

¬   تحطيم او هدم او اتلاف عن عمد ضوء طافيا او عوامة او علامة ارشاد.

v    6 اشهر – 3 سنوات

500 درهم – 2000 درهم

v    الفصل 29

¬   الحاق ضرر بمنشآت الميناء بسبب خطأ او اغفال او عدم تبصر او سوء حالة سفينة.

¬   يعاقب ربان السفينة بدعيرة يتراوح مبلغها

50 – 500 درهم ( علاوة على التعويض )

v    الفصل 30 .

اصدار حكم واحد على مرتكب نفس المخالفة لاكثر من مرة شريطة الا يمر على ارتكاب المخالفة اكثر من 24 ساعة.

3-حماية الملك العام الطرقي

( الفصل 2) ظهير 1953 بشأن المحافظة على الطرق العمومية ومراقبة البر والجولان  ينص هذا الفصل على منع الاعمال الآتية :

1-    اجتياز حدود الطرق العمومية وحدود مرافقها.

2-    ترك المياه تنصب في الطرق العمومية في توابعها مواد من شأنها ان تضر بالصحة العمومية او تخل بالامن وتعرقل السير.

3-    منع المياه من الجريان في قنوات الطرق العمومية وفي الحضائر والمنشآت الخاصة بذلك.

4-    العمد الى احداث تلف بالطرق العمومية او بتوابعها وابادة الاغراس وهدم آثار الارصفة.

4-حماية الملك العام السكني

ظهير 1961 المتعلق بالمحافظة على السكك الحديدية وامنها ومراقبتها واستغلالها.

¬   تدمير خطوط او اجهزة السكة الحديدية او باحداث خلل فيها.

¬   السجن مع الاشغال الشاقة لمدة تتراوح ما بين 5 و 10 اعوام.

القسم الثاني

تدبير الاملاك الجماعية الخاصة

الجماعات القروية والحضرية تسري على املاكها الخاصة قواعد القانون الخاص وبالتالي يحق لها التصرف فيها بجميع انواع التصرفات القانونية الواردة على املاك الخواص من اجل تنمية مواردها الذاتية .

تخضع تدبير الاملاك الخاصة لمجموعة من الاجراءات المسطرية .

الاملاك الخاصة هي :

1-    مناط التنمية الجماعية ا ق و اج وثقافيا.

2-    ضمان استقلالها المالي

3-    بدونها لايمكن للجماعة انجاز برامجها التنموية وتطوير مرافقها العامة الاساسية.

المادة 37 من الميثاق الجماعي تنص على ان المجلس الجماعي يقرر في كل عملية عقارية تتعلق بالملك الخاص.

التصرف هو عنصر من عناصر حق الملكية.

الفصل التمهيدي

الاطار التشريعي والتنظيمي للعمليات العقارية

***

الفصل الاول : عمليات الاقتناء

¬   الاقتناء بالتراضي

¬   الاقتناء عن طريق نزع الملكية

عمليات الاقتناء :

1-    تساهم في الرفع من الرصيد العقاري الاحتياطي للجماعة.

2-    تساعد على انجاز مشاريعها الاقتصادية والاجتماعية والرياضية المرغوب فيها .

3-    جلب موارد مهمة تدعم ميزانيتها تمكنها من الاستجابة الى انتظارات واحتياجات السكان.

المبحث الاول : الاقتناء بالتراضي

هي كل عملية عقارية تعاقدية تلزم بمقتضاها الجماعة بدفع ثمن العقار موضوع العملية لفائدة البائع مقابل ان يلتزم هذا الاخير بنقل ملكيته لها .

المطلب الاول : القواعد الاجرائية لعملية الاقتناء بالتراضي .

القواعد الاجرائية : - مداولة المجلس الجماعي واتخاذ مقرر

                       -اللجنة الادارية للتقييم

                      -المصادقة على عملية الاقتناء

الفرع الاول: مداولة المجلس الجماعي واتخاذ مقرر في الموضوع.

-         اتخاذ مقرر من لدن المجلس من خلاله يبين كافة العناصر العقارية (اسم المالك او المتعامل معه / مرجعه العقاري ومساحته وموقعه والغاية المخصصة له ).

الفرع الثاني : اللجنة الادارية للتقييم

اولا: تكوين اللجنة الادارية للتقييم

الاعضاء الدائمون : - رئيس دائرة املاك الدولة بصفته كاتب

               -مفتش التعمير او مندوبه                                   اراض حضرية

              -ممثل الادارة التي طلبت الاقتناء

الاعضاء غير الدائمون : - مفتش الضرائب الحضرية او ممثله

                               -قابض التسجيل والتمبر                                  اراض قروية

                            -مفتش الضرائب القروية او مندوبه

ثانيا : دور لجنة التقييم

-         تحديد قيمة العقارات موضوع العمليات العقارية.

-         لا ينحصر دورها في تقييم العقار بل الانتقال الى عين المكان للتأكد من مدى ملائمة وصلاحية العقار للغاية المخصصة له .

ثالثا :  امكانية تعيين قيمة العقارات المحددة  من طرف لجنة التقييم .

-         مقررات المجالس الجماعية المتعلقة بالعمليات العقارية لا تكتسب الحجية القانونية الا بعد المصادقة عليها من لدن سلطات الوصاية.

-         امكانية مطالبة مالك العقار بتحيين قيمة العقار اذا واجه ملف العملية العقارية بعض الصعوبات حالت دون المصادقة عليها لمدة زمنية.

الفرع الثالث : المصادقة على عملية الاقتناء.

سلطة المصادقة على عملية الاقتناء اما ان تخضع لاختصاص وزير الداخلية او الى الجهة.

اولا: المصادقة على عملية الاقتناء بمقتضى قرار وزير الداخلية.

         يتولى وزير الداخلية المصادقة على المصادقة على مداولة المجلس الجماعي المتعلقة بعملية الاقتناء عندما يتجاوز مبلغ الاقتناء 2.500.000 درهم .

يتعين على الجماعة عرض ملف اداري على انظار وزير التداخلية

1-    مداولات المجلس مذيل بمقرر المجلس

2-    مذكرة تقديم

3-    شهادة تثبت توفر الاعتماد

4-    سند الملكية

5-    موافقة المتعامل معه

6-    مشروع قرار وزير الداخلية

7-    مذكرة تبرز رأي الوكالة الحضرية

8-    تصميم موقعي

9-    محضر اللجنة الادارية للتقييم

10-                      تقرير السلطة المحلية والسلطة الاقليمية في الموضوع.

ثانيا: المصادقة على عملية الاقتناء بموجب قرار والي الجهة.

-         اذا كانت قيمة انجاز هذه العملية تساوي او تقل عن 2.500.000 درهم

-         تصبح صلاحية المصادقة على العملية العقارية من اختصاص العامل كيفما كانت قيمة العملية العقارية اذا كانت ضرورية لانجاز استثمارات يقل مبلغها عن 200 درهم.

¬   المصادقة من لدن العامل

تتم المصادقة من لدن العامل بموجب تفويض من الوالي اذا كان سقف قيمة العمليات العقارية محدد في 1.000.000 درهم.

المبحث الثاني: الاقتناء عن طريق نزع الملكية.

يعتبر نزع الملكية قيد من القيود المقررة على الملكية العقارية وامتياز من امتيازات السلطة العامة او من يحل محلها.

الفصل الثالث: عمليات التفويت

-         على عكس عمليات الاقتناء يترتب عليها اضعاف الرصيد العقاري للجماعة الشيء الذي نعكس سلبا على الموارد الجماعية.

-         البيع عقد تنقل بمقتضاه الجماعة حق ملكيتها في عقار يدخل ضمن املاكها الخاصة للاخر مقابل ثمن يلتزم هذا الاخير بدفعه لها.

-         كما عدة عامة عن طريق طلب العروض او فتح الاظرفة واستثناءا عن طريق التراضي في الحالات التالية

-         المداخيل الناتجة عن بيع العقارات يجب ان ترصد في حساب خصوصي لاقتناء عقارات اخرى لاحداث مشاريع تنموية.

يتم اجراء عملية التفويت عن طريق التراضي في الحالات التالية:

-         اذا اجريت السمسرة لكن بدون جدوى

-         اذا كان الثمن المعروض غير كاف.

-         اذا كان البيع منجزا لفائدة ادارات عمومية او الاشخاص بهدف تحقيق مشاريع ذات منفعة عامة.

-         اذا كان البيع يكتسي اهمية خاصة لفائدة الجماعة.

المبحث الاول الاجراءات المسطرية لعملية التفويت

المطلب الاول: مداولة المجلس الجماعي واتخاذ مقرر في الموضوع بمقتضى المادة 37 من الميثاق الجماعي.

المطلب الثاني : المصادقة على عملية التفويت

في اطار سياسة التدبير اللامتمركز للاستثمار عمد المشرع الى تبسيط المساطر المرتبطة بالعمليات العقارية للجماعات المحلية ثم المصادقة :

-         بمقتضى قرار وزير الداخلية اذا كانت قيمة العقار تتجاوز 2.500.000 درهم

-         بموجب قرار الوالي اذا كانت قيمة العقار تقل عن هذا المبلغ

-         تتم المصادقة على عملية التفويت بواسطة قرار والي الجهة كيفما كانت قيمتها اذا كانت ضرورية لانجاز استثمارات يقل مبلغها عن 200 مليون درهم

الفصل الثالث: المعاوضات والهبات والوصايا.

المبحث الاول : المعاوضات .

المعاوضة او المبادلة هي عملية عقارية تعاقدية يتم بمقتضاها اعطاء الجماعة للطرف المتبادل معها على سبيل الملكية عقارا مقابل عقار آخر وتكون بدون معدل ( بدون مدرك) او بمعدل (مدرك) تدفعه الجماعة او الطرف المتبادل معها.

المطلب الاول : القواعد المسطرية لعملية المعاوضة.

الفرع الاول : المعاوضة العقارية بمعدل تؤديه الجماعة.

-         قيمة العقار < 2.500.000 درهم = وزير الداخلية.

-         "      "    > 2.500.000 درهم = قرار الوالي

الفرع الثاني : المعاوضة العقارية بمعدل يؤديه الطرف المتبادل مع الجماعة.

الفرع الثالث : المعاوضة العقارية بدون معدل

المبحث الثاني : الهبات والوصايا

-         من اختصاصات المجلس الجماعي

المطلب الاول: الهبات :

تعريف الهبة : « عقد يتم بمقتضاه تبرع شخص ما وهو الواهب على الجماعة وهي الموهوب لها بعقار او منقول بدون وعلى وجه الاحسان شريطة قبول الجماعة ذلك »

شروطها :

-         رضا الواهب

-         قبول الهبة

-         حيازة الجماعة الشيء الموهوب له.

-         الاشهاد المتضمن لبيان الموهوب.

الفرع الاول : القواعد المسطرية لعملية الهبة .

الميثاق الجديد اعطى صلاحية للمجلس في الفصل 37 و 47 بقبول الهبات

المادة 69 من الميثاق الجماعي : المشرع اعفى الهبات والوصايا من الخضوع للمصادقة السلطة الوصاية.

المطلب الثاني : الوصايا : الوصية هي عقد يتم بمقتضاه تبرع احد الخواص وهو الموصي على جماعة وهي الموصد لها بعقار او منقول بدون عوض على وجه البر والاحسان.

-         تنعقد بارادة منفردة.

-         يجوز للموصي الرجوع فيها بعكس الهبة.

لايجوز للجماعة ان تهب عقاراتها لفائدة الغير ، ولكن يمكن ان تلجأ الى مسطرة التخصيص.

المبحث الثالث : القواعد المسطرية لتخصيص الاملاك العقارية الجماعية.

التخصيص : [ هي مسطرة ادارية تهدف الى وضع بعض الاملاك العقارية الجماعية رهن اشارة الدولة او جماعات محلية اخرى او مؤسسات عمومية او جمعيات ذات النفع العام قصد استعمالها لفائدة المصالح العمومية التابعة لها ].

-         الجماعة من حقها استرجاع العقار وكل البنايات المحدثة في حالة اذا توقف الطرف المخصص له ( المستفيد ) عن استعماله للمصلحة او النشاط المتفق عليه .

المادة 37 فق 6 : يتخذ مقرر تخصيص في دورة عادية او استثنائية

-         عرض ملف العملية العقارية على انظار العامل قصد المصادقة عليه.

المبحث الرابع: المعاملات العقارية الاخرى : الرهن الرسمي الاتفاقي

v    تخصيص الملك الجماعي الخاص كحق من حقوق استعمال الملكية العقارية .

v    التصرفات القانونية للملكية مثال :

-         الاقتناء                             - الرهن الرسمي : [ كل المعاملات العقارية المتعلقة بالملك                                                   

-         التفويت                                                          الخاص ].

-         المعاوضة

-         الهبة

-         الوصية

v    يمكن ادراج عملية الرهن الرسمي كاحدى التصرفات القانونية ضمن عبارة  « كل المعاملات العقارية المتعلقة بالملك الخاص » الواردة في المادة 37 من الميثاق الجماعي.

v    انجاز هذه العمليات يتوقف على اصلاح نظام القروض الجماعية.

v    IEC ( صندوق تجهيز الجماعات المحلية ) يشترط المردودية المالية للمشروع كشرط لمنح القروض بالاضافة الى توفر الجماعة على ادخار سنوي .

المطلب الاول : احكام عملية الرهن الرسمي الاتفاقي .

رهن يجعل برضى كل الاطراف

-         اقتراض الجماعة لعقار من احدى المؤسسات المالية، ويعقد المدين رهنا رسميا على عقار من املاكها الخاصة ضمانا للدائن على استيفاء دينه .

-         الرهن الرسمي هو حق عيني المترتب على العقارات المحفظة يجب تسجيله في الصك العقاري ليرتب آثاره.

-         يجوز ان يقع الرهن الرسمي على العقار غير المحفظ شريطة ان يحفظ قبل ان يثقل بالرهن .

v    لصحة الرهن الرسمي الاتفاقي يشترط :

-         ان يكون صادرا عن الجماعة مالكة العقار الواقع عليها الرهن .

-         ان يعين في العقد المبلغ المضمون بالرهن.

¬   الرهن الرسمي هو حق عيني يترتب على عقار يبقى في حوزة مالكه ، ويخصص لضمان الوفاء بالتزام ، وبمقتضاه يخول للدائن حق نزع ملكية العقار محل الرهن واستيفاء منه الثمن لافضلية على سائر الدائنين.

الفصل الرابع : تحمليات الكراء .

627 هو عقد بمقتضاه يتم الاتفاق على ان يمنح احد طرفيه للاخر منفعة منقولة او عقار خلال مدة معينة في مقابل اجرة محددة يلتزم الطرف الاخر بدفعها له .

المبحث الاول : الاطار التشريعي والتنظيمي لعمليات الكراء .

v    ق 17.08 ( الميثاق الجماعي )

v    ظ 12 غشت 1913 ( قانون الالتزامات والعقود )

v    ظ 19 اكتوبر 1921 المتعلق باملاك البلديات

v    ظ 28 يونيو 1954 المتعلق باملاك الجماعات القروية

v    القرار الوزيري المؤرخ في 31 دجنبر 1921 المتعلق بكيفية تدبر املاك البلديات

6- المرسوم الصادر بتاريخ 1959 المحدد بموجبه كيفية تسيير املاك الجماعات القروية.

7-الظهير الشريف الصادر بتاريخ 1980/25 دجنبر ( رقم 6.79) المنظم للعلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للاماكن المعدة للسكنى او للاستعمال المهني .

8-ق 6.79 المنظم للعلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للاماكن المعدة للسكنى او الاستعمال المهني .

9-القانون 64.99 المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية.

10-ظهير 24 ماي 1955 بشأن عقود الكراء للمحلات المعدة للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي.

11-القانون

المبحث الثاني : الاجراءات المسطرية لعمليات الكراء

عمليات الكراء تعد من اهم العمليات العقارية التي تجهزها الجماعة بهدف استغلال املاكها الخاصة وذلك نظرا لقيمتها المالية ضمن الموارد الذاتية للجماعة الحضرية والقروية ، اذ تعد بحق دعامة اساسية للميزانية الجماعة بفضل عائداتها القارة والدائمة.

المطلب الاول : الشروط الخاصة لعمليات الكراء المنصبة على العقارات الجماعية

الفرع الاول : كيفية تحديد الوجيبة الكرائية.

اولا: الكراء عن طريق طلب العروض.

¬   كراء العقارات الجماعية عن طريق طلب العروض هو القاعدة الاساسية ( مرسوم 27 سبتمبر 1999 المعدل للفصل 42 من مرسوم 30 سبتمبر 1976 المتعلق بمحاسبة الجماعات المحلية ).

¬   يتم الكراء بعد استشارة وزير المالية .

¬   منشور وزير الداخلية بتاريخ 7 مارس 2000 حول ايجار المرافق الجماعية عن طريق طلب العروض .

اسلوب طلب العروض يقوم اساسا على :

-         مبدأ المنافسة

-         اسلوب الاشهار العمومية

-         عدم جدوى طلب العروض لما يتميز به من تعقيد وطول مسطرة المصادقة.

-         يتعين على الجماعة ان تعد كناش التحملات او دفتر الشروط تحدد فيه بكل دقة الالتزامات والشروط العامة لكراء املاكها الخاصة.

-         ضرورة الاشارة في كناش التحملات الى :

1-    ان عمليات الكراء تتم وفق طلب العروض المفتوح .

2-    يمنع على المكتري تولية المحل للغير بصورة جزئية او كلية او لكريه لغيره الا بعد الموافقة الكتابية من طرف رئيس المجلس وتحويل العقد في اسم المكتري الجديد ودفع مبلغ جزافي لفائدة ميزانية الجماعة مع زيادة 50% على القيمة الكرائية.

3-    كيفية تجديد مدة الكراء ومراجعة الوجيبة الكرائية ومنع تولية الكراء المتعلق بالمحل التجاري الا بعد مضي سنتين.

¬   يخضع كناش التحملات لمصادقة السلطات المختصة بعد التداول في شأنه من قبل المجلس الجماعي.

ثانيا : الكراء عن طريق التراضي.

¬   هي طريقة استثنائية من الطريقة السابقة.

¬   يتم وفقها تحديد الوجيبة الكرائية من طرف اللجنة الادارية للتقويم ( بناء على عناصر المقارنة).

¬   عادة ما تلجأ الجماعة الى هذه الطريقة كطرف مكتري في العملية.

¬   الوجيبة الكرائية المحددة من طرف اللجنة لا تصبح ملزمة الا بعد المصادقة عليها من طرف المجلس في احدى دوراته.

الفرع الثاني : مدة الكراء .

اولا : الكراء العادي .

¬   لا يتجاوز مدته 18 سنة وينقسم الى نوعين :

1-    عقود الكراء التي تتجاوز مدتها 10 سنوات او تقل مدتها عن 10 سنوات وادى تجديددها الى تجاوز هذه المدة تخضع لمصادقة والي الجهة او عامل الاقليم او العمالة (69-73 من الميثاق).

2-    عقود تقل او تساوي 10 سنوات لاتخضع لمصادقة سلطة الوصاية.

ثانيا : الكراء الطويل الامد .

¬   يقصد به الكراء الذي تتجاوز مدته 18 سنة ولا تتجاوز 99 سنة ( الظهير الشريف المؤرخ في 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري).

¬   تحول للمستأجر حقا عينيا قابلا للرهن الرسمي .

¬   يمكن تفويت هذا الحق وحجزه طبقا للشروط المقررة في الحجز العقاري .

¬   مميزات الكراء الطويل الامد :

1-    يقبل ان يكون محلا للرهن الرسمي

2-    يمكن ان ينشأ عليه حق انتفاع لمدته .

3-    يجوز لصاحبه ان يتصرف فيه كما يجوز للغير ايقاع الحجز عليه.

4-    لايقبل التجديد بعد انقضاء مدته عن طريق التجديد الضمني .

5-    اذا كان شائغا بين عدة اشخاص بولي كل مشاع حق اخذ حصة شريكه المبيعة.

¬   يستحسن عدم اللجوء الى هذا النوع من الكراء الا اذا كان مقترنا بانجاز مشاريع ذات نفع عام.

¬   يتعين على الجماعة ان تنص في الكراء الطويل الامد على بند يقضي بتملكها للمشاريع المنجزة فوق العقار محل الكراء .

المطلب الثاني : المصادقة على عقود الكراء التي تفوق مدتها 10 سنوات من طرف الوالي او عامل عمالة .

الفرع الاول : الوثائق المكونة لعملية الكراء عن طريق طلب العروض .

يتكون ملف هذه العملية من :

1-    محضر مداولات المجلس مذيل بمقرر

2-    مشروع عقد الكراء

3-    مذكرة تقديم

4-    تقرير السلطة المحلية

5-    تصميم موقعي للعقار

6-    كناش التحملات

7-    محضر فتح الاظرفة

8-    دراسة تقنية ومالية مفصلة للمشروع المراد انجازه فيما يخص بعض العقود الطويلة الامد.

الفرع الثاني : الوثائق المكونة لعملية الكراء عن طريق المراضاة .

-         محضر اللجنة الادارية المكلفة بتقييم الوجيبة الكرائية.

بعد التأكد من سلامة الملف شكلا ومضمونا تقوم بعرض مشروع عقد الكراء على والي الجهة او عامل العمالة او الاقليم قصد المصادقة عليه وتجسد المصادقة بوضع تأشيره على عقد الكراء وتوقيعه من طرف الوالي .

المبحث الثاني : انهاء عقد الكراء وفسخه.

يطرح موضوع انهاء عقد الكراء وفسخه بسبب تماطل المكتري في اداء الوجيبة الكرائية اشكالا قضائيا وقانونيا.

¬   احكام انهاء عقد الكراء وفسخه في اطار ظهير الالتزامات والعقود.

¬     "      "    "     "       "       "    "     "    24 ماي 1955 المتعلق بكراء المحلات التجارية والصناعية والحرفية.

¬   احكام انهاء عقد الكراء وفسخه في اطار ظهير 25 دجنبر 1980 المتعلق بكراء المحلات السكنية والمهنية .

المطلب الاول: احكام انهاء عقد الكراء وفسخه في اطار ظهير الالتزامات والعقود.

¬   عقد الكراء من عقود المدة ( ف 627 من ق ل ع ).

¬   عقد زمني ( عنصر جوهري)

¬   اما ان يكون محدد المدة او غير محدد المدة.

1-    المحدد المدة : هو الذي ينتهي بانتهاء مدته التي حددها المتعاقدان .

2-    غير المحدد المدة : هو الذي لم تحدد مدته ، ويعتبر محددا على اساس السنة او نصف السنة او الشهر او الاسبوع او اليوم ينتهي العقد بانقضاء كل من المدد السابقة.

أ – التجديد الضمني لعقد الكراء اذا ظل المكتري واضعا يده على العين المكتراة فانه يتجدد بنفس الشروط ولنفس المدة .

ب – اذا لم تحدد المدة جاز لكل من عاقديه ان يفسخه ويثبت مع ذلك للمكتري الحق في الاجل الذي يحدده العرف المحلي لاخلاء المكان .

الفرع الاول : احكام فسخ عقد الكراء في اطار ظهير الالتزامات والعقود .

يقع الفسخ كلما اخل احد المتعاقدين بالتزام من التزماته التعاقدية والقانونية.

1-    اذا استعمل المكتري الشيء المكترى في غير ما اعد له بحسب طبيعته او بمقتضى الاتفاق.

2-    اذا اهمل الشيء المكترى على نحو يسبب له ضررا كبيرا

3-    اذا لم يؤد الكراء الذي حل اجله

¬   للدائن الحق في اجبار المدين على تنفيذ الالتزام مادام تنفيذه ممكنا فان لم يكن ممكنا جاز للدائن ان يطلب فسخ العقد بعد انذاره كتابة .

¬   اذا اصبح تنفيذ العقد غير ممكن الا في جزء منه جاز للدائن ان يطلب اما تنفيذ العقد بالنسبة الى الجزء الذي مازال ممكنا واما فسخه وذلك مع التعويض في الحالتين.

¬   لا يقع الفسخ بقوة القانون، وانما يجب ان تحكم به المحكمة.

الفرع الثاني : الاجراءات المسطرية الخاصة لفسخ عقد الكراء لتماطل المكتري في الاداء في اطار ظهير الالتزامات والعقود.

v    في حالة تعين اجل للالتزام :

¬   اداء الكراء يعد من الالتزامات الاساسية التي يتحملها المكتري

¬   الكراء مطلوب لا محمول – الانذار بالوفاء يعتبر شرطا لازما لتحقيق التماطل.

¬   الانتقال الى العين المكتراة وطلب المكتري باداء واجب الكراء المستحق بذمته.

¬   لاجل اثبات هذه المطالبة امام القضاء :

¬   توجيه انذار مكتوب الى المكتري بواسطة برقية او رسالة مضمونة او بواسطة القضاء.

¬   يتعين ان يتضمن هذا الانذار المبالغ المالية المتخلذة في ذمته.

v    في حالة عدم تعيين اجل للالتزام

-         لا يعتبر المدين في حالة مطل الا بعد توجيه انذار اليه او الى نائبه القانوني، ويجب ان يتضمن الانذار.

1-    طلب موجها الى المدين بتنفيذ التزامه في اجل معقول

2-    تصرحيا بانه اذا انقضى الاجل فان الدائن يكون حرا في اتخاذ مايراه مناسبا ازاء المدين.

لكون الانذار كتابة يسوغ ان يحصل ولو ببرقية او برسالة مضمونة او بالمطالبة القضائية ولو رفعت الى قاض عرفي مختص.

¬   محكمة الموضوع هي المختصة لتقدير ملاءمة اجل الانذار

¬   في حالة عدم الاستجابة او الامتناع عن اداء الكراء، فان المكتري المدين يعد مماطلا او في حالة مطل مما يحق معه للمكري اللجوء الى القضاء لفسخ عقد الكراء وافراغ المكتري من العين المكتراة.

المطلب الثاني : احكام انهاء عقد الكراء وفسخه في اطار ظهير 24 ماي 1955 المتعلق بكراء المحلات التجارية والصناعية والحرفية.

¬   لا ينتهي العمل بعقود كراء الاماكن الخاضعة لمقتضيات هذا الظهير الا اذا وجه للمكتري طلب للافراغ قبل انقضاء 6 اشهر  على الاقل.

¬   في حالة عقدة الكراء التي تكون لها صلة بواقعة يتيح تحقيقها للمكري طلب فسخ العقدة المذكورة ، فان مدتها لا تنقضي الا اذا وجه المكري للمكتري اعلاما بذلك خلال 6 اشهر على الاقل قبل انتهاء المدة .

¬   يجب ان يتضمن الاعلام عبارة تشير الى كون الحادثة التي ينص عليها في العقد قد وقعت.

II- اذا تعلق الامر بعقدة ذات مدد عديدة والغى المكري هذه العقدة وقت انقضاء احدى المدد ، فان الاعلام للافراغ يوجه قبل انتهاء المدة بستة اشهر على الاقل.

¬   يتم توجيه الاعلام طبقا الكيفيات المنصوص عليها في الظهير المعتبر بمثابة قانون للمرافعات المدنية.

¬   او برسالة مضمونة مع الاعلام بتسليمها.

¬   على المكري ان يوضح للمكتري الاسباب الداعية الى الافراغ.

¬   ان ينقل  في الاعلام نص الفصل 27 والا لايستطيع المطالبة بسقوط حق المكتري.

III- في حالة  الادراج في العقدة بند ينص على فسخها بموجب القانون اذا لم يؤد ثمن الكراء عند حلول التاريخ المتفق عليه .

¬   لا يكون هذا البند ساري المفعول الا بعد مرور 15 يوما تمضي على تاريخ انذار يوجه للمكتري ويبقى بدون جواب

¬   يجب ان يشار في الانذار الاجل المذكور

¬   يجب ان يرسل الانذار اما في صبغة اعلام يكون مطابقا للصورة المنصوص عليها في قانون المرافعات المدنية واما بواسطة رسالة مضمونة مع الاعلام بوصولها.

¬   في وسع القاضي ان يعطي للمكتري اجلا تحدد مدته القصوى في سنة واحدة وذلك لاداء ما عليه .

فسخ العقد : يمارسه احد المتعاقدين ضد الاخر اثناء سريان العقد كجزاء عن عدم تنفيذ التزاماته الملفاة على عاتقه ( انتهاء غير طبيعي ).

انتهاء العقد : ينتهي عادة بانتهاء مدته ( انتهاء طبيعي )

الفرع الاول : الاجراءات المسطرية الخاصة لفسخ عقد الكراء لتماطل المكتري في الاداء في اطار ظهير 24 ماي 1955.

اولا : توجيه اشعار بالافراغ الى المكتري

¬   المكري ملزم بتوجيه اشعار بالافراغ الى المكتري من اجل فسخ العلاقة الكرائية وافراغ المكري من المحل المكترى بسبب تماطله في اداء الوجيبة الكرائية قبل انتهاء عقد الكراء ب 6 اشهر مع تضمين هذا الاشعار  بنص الفصل 27 من ظ 1955.

ثانيا : وجوب احترام مهملة الافراغ .

¬   قواعد العدالة تقضي ان يمنح للمكتري مهلة من اجل تدبير امره وايجاد محل تجاري جديد.

¬   توجيه انذار بالافراغ الى المكتري قبل انتهاء العقد ب 6 اشهر على الاقل عندما يكون العقد محدد المدة.

¬   اذا لم يقم المكري بتوجيه الانذار للافراغ في الاجل المذكور فان مدة العقد تسترسل وحينئذ يصبح عقد الكراء غير محدد المدة.

¬   يتعين على المكري توجيه الانذار بالافراغ متى شاء بشرط التقيد باجل 6 اشهر .

¬   الانذار بالافراغ يعتبر تصرفا قانونيا / مدة الانذار هو عبارة عن قواعد آمرة

¬   يجوز للمكتري التنازل عن مهلة 6 اشهر .

ثالثا : طريقة توجيه الانذار بالافراغ الى المكتري

¬   بواسطة احد اعوان كتابة الضبط

¬   بواسطة احد اعوان القضائيين

¬   عن طريق البريد بواسطة رسالة مضمونة مع الاشعار بالتوصل.

¬   بالطريقة الادارية وفقا لمقتضيات الفصول 37 – 38 – 39  من المسطرة المدنية.

¬   شكليات الاشعار بالافراغ وضعت بالخصوص لصالح المكترى له وحده ان يتمسك بخرقها امام القضاء.

الفرع الثاني : الاجراءات المسطرية للفسخ الاتفاقي لعقد الكراء بسبب تماطل المكتري في الاداء في اطار ظهير 25 ماي 1955.

¬   اذا اتفق المكري والمكتري على بند في العقد يقضي بفسخ العقد اذا لم تؤد السومة الكرائية في اجلها .

¬   ينبغي على المكري ان يوجه انذارا بالفسخ بواسطة احد اعوان كتابة الضبط او احد الاعوان القضائيين او عن طريق بريد المضمون مع الاشعار بالتوصل او بالطريقة الادارية طبقا لاحكام الفصول 37-38-39 من قانون المسطرة المدنية .

¬   يجب ان ينص في الانذار على اجل 15 يوما لتسديد المكتري ما بذمته

¬   يفسخ العقد في حالة عدم اداء المكتري للوجيبة الكرائية خلال اجل 15 يوما.

¬   اذا رفع المكتري دعوى الفسخ فان المحكمة لاتقضي بالفسخ وانما تمهل المكتري اجل اقصاه سنة لاداء ما بذمته .

الفرع الثالث : بعض الاحكام القضائية الصادرة في موضوع الكراء المتعلق بالمحلات التجارية والصناعية والحرفية بسبب التماطل في الاداء .

I-                  موقف يجنح الى خيار المكري في اتباع مسطرة فسخ الكراء المضمنة في قانون الالتزامات والعقود او المسطرة المضمنة في ظهير 24 ماي 1955 .

1-    قرار رقم 1342 – 27 يوليوز 1983 ( المجلس الاعلى )

2-    قرار صادر عن المجلس الاعلى بتاريخ 12 يوليوز 1989

II-               موقف يجنح الى اتباع المكري فقط مسطرة فسخ عقد الكراء المضمنة في ظهير 24 ماي 1955.

1-    القرار الصادر عن المجلس الاعلى بتاريخ 28/2/1990

2-    اتخاذ الغرفتين الادارية والمدنية لقرار مبدئي يقضي باسبقية النص الخاص (ظ 1955) على حساب النص العام ( ق ل ع )

( تم اتخاذ القرار بموجب قرار 18 مارس 1992)

3-    قرار المجلس الاعلى عدد 1304 بتاريخ 1/12/2004 ملف تجاري عدد 1647/3/2/2003

4-    قرار 1937 ملف مدني بتاريخ 29/06/2005

المطلب الثالث : احكام انهاء عقد الكراء وفسخه في اطار ظهير 25 دجنبر 1980 ، الصادر بتنفيذ قانون رقم 6.79 المتعلق بكراء المحلات السكنية.

الفرع الاول : الاجراءات المسطرية الخاصة لفسخ عقد الكراء للتماطل في الاداء في اطار ظهير 25 دجنبر 1980 قبل تعديله بقانون 63.69

¬   هذه الاجراءات المسطرية كانت تطرح اشكالا قانونيا داخل الاوساط الفقهية او القضائية.

¬   هل المسطرة المضمنة في ظهير 1980 ام تلك المضمنة في ق ل ع؟

¬   الفصل 12 من هذا الظهير يحيل على ف 692 من ق ل ع ( اداء الكراء )

¬   وينص على تصحيح الاشعار اذا ادخل المكري تغييرات على المحل او تخلى عنه او ولاه لغيره.

¬   لا ينتهي عقد كراء المحلات المخصصة للسكنى او للاستعمال المهني الا بعد توجيه وتصحيح الاشعار بالافراغ الذي يجب ان يتضمن البيانات التالية :

1-    شموله كافة المحلات التجارية لكافة مرافقها

2-    بيان الاسباب المثارة من لدن المكتري

3-    الاشارة الى اجل 3 اشهر

الفرع الثاني : الاجراءات المسطرية لفسخ عقد الكراء للتماطل في الاداء في اطار ظهير 25/12/1980 بعد تعديله بقانون 63.99 ( 25/8/1999).

سعى المشرع الى تعديل هذا القانون نظرا لتضارب موقف القضاء بين اعتماد النص العام ( ق ل ع) وتارة اخرى يتخذ موقفا معاكسا يقضي باعتماد النص الخاص المتمثل في ق 6.79 .

¬   بموجب التعديل فان المكري يكفيه توجيه الى المكتري انذارا بالفسخ بسبب التماطل في الاداء في نطاق الفصل 692 من ق ل ع

¬   كل ما يلزمه ان يتضمنه الانذار الموجه هو :

-         المبالغ الكرائية المتخلدة بذمة المكتري

-         مدة توقفه عن الاداء

-         منح المكتري اجلا معقولا لاداء المبالغ المذكورة.

لا يجوز للمكري الاحتجاج بكون مسطرة الافراغ بسبب التماطل في الاداء لا تتضمن اجل ثلاثة اشهر.